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公募REITs开启物流地产投融资新时代活动回顾

2020-11-23 15:11

2020年10月30日,公募REITs开启物流地产投融资新时代暨RUN智库·结构金融论坛湾区沙龙在深圳Run&Alpha Space科技金融加速器成功举办!

本次沙龙由华润置地丨润加速、结构金融学院和峡湾资本联合主办,浙江大学金融研究院学术指导,重磅邀请戴德梁行估价及顾问服务部董事、资产证券化业务负责人杨枝先生,方达律师事务所北京办公室合伙人颜严律师,峡湾资本合伙人、万达商管资管中心副总经理韩毓祥先生分别就“REITs如何重塑物流地产的价值发现机制”,“物流地产REITs热点法律问题”,以及“启航仓储物流园REITs——新常态下物流园转型之路”话题进行了深度解析,同时,沙龙特邀南山控股、深国际物流和宝湾物流等行业知名企业嘉宾并由深国际物流来宾在沙龙活动期间就物流地产投融资话题进行了精彩分享!本次活动由天风证券大湾区管理总部联席总经理刘焕礼先生倾情主持!

戴德梁行估价及顾问服务部董事、资产证券化业务负责人杨枝先生在沙龙上做了主题为《REITs如何重塑物流地产的价值发现机制》的分享并回答了现场提问。杨枝先生从中国内地大宗交易市场情况分享了关于城市投资交易、各业态投资交易分布、投资业态意向选择调研以及物流仓储行业资本化率的走势情况及未来预测,物流地产已成为即写字楼之后第二大投资业态选择方向,数据中心排其后。接着,杨枝先生结合美国、新加坡、香港等境外地区REITs市场情况,阐述了REITs在基础设施特别是物流园区方面的分布情况和市场表现,并特别解读了丰树信托物流园资产的收购、分布和市场表现。关于物流地产的国内市场,杨枝先生从物流市场增长潜力、优质物流供应及租金溢价方面做了阐述,并总结了国内仓储物流资产证券化市场的发展历史。公募REITs的推出,为物流地产投融资开辟新路,杨枝先生从仓储物流市场的供需关系,租赁市场表现,专业化机构业态方面分析了仓储物流市场的特点,并就仓储物流的全国分布情况,各城市租金及空置率水平方面展示了仓储物流优质标的区域分布。最后,关于仓储物流估值逻辑,杨枝先生分别从测算思路和关注要点方面进行了现场教学,运营及管理能力、租户结构、土地使用权期限、净运营收益/NOI水平是仓储物流估值的四个关注要点。

方达律师事务所北京办公室合伙人颜严律师在沙龙上做了题为《公募REITs中热点法律问题解析》的深度分享并回答了现场提问。颜律师主要从境内公募REITs法规与政策的结构、交易安排要点、REITs相关法律问题、仓储物流资产相关法律问题四个方面进行了解读。在解读REITs相关法律问题时,颜律师特别解读了境内公募REITs产品设立阶段各方的尽职调查责任、底层资产重组过程中可能涉及的审批流程特别是原始权益人以项目公司股权直接认购公募基金份额的问题探讨、股+债模式与反向吸并、债务构建安排、公募基金与各方之间的主要权责利关系、不设私募基金架构可能面临的法律问题、公募基金委派人员的相关法律责任及缓释措施等。谈到仓储物流资产相关法律问题时,颜律师主要从仓储物流资产的项目合规性、募投项目、外资企业信息登记、关联租户核查、目标项目权利负担及解除安排等方面进行解读。

峡湾资本合伙人、万达商管资管中心副总经理韩毓祥先生在沙龙上做了题为《启航仓储物流园REITs——新常态下物流园转型之路》的深度分享。韩毓祥先生首先从国内外宏观经济形式层面进行剖析,并抛出“REITs新政下,物流仓储行业的发展机会”的探讨性话题。接着,韩毓祥先生从仓储物流的智慧化发展历程、仓储物流行业的高速增长趋势与发展预测方面进行了解读,并提出,仓储物流固定投资已进入增量转向存量优化的时代。仓储物流产业结构方面,国内仓储物流存在由于物流和交通体系不完善、三个产业结构有待优化等外部环境因素导致的物流费用偏高问题,建设高标仓可降低物流成本。最后,韩毓祥先生结合市场主要玩家投融资行为表现,提出,目前国内仓储物流行业主流玩家趋向于将物流项目资产证券化,同时结合公募REITs政策要求,和高标仓现金流稳定、风险匹配溢价、权益纠纷风险小及国内物流行业政策导向等行业特点,认为,公募REITs是高标仓物流地产投融资专项的良好契机。而基于境内公募REITs项目高要求的试点阶段性特点,韩先生指出,可以通过Pre-REITs的方式布局高标仓产业,帮助底层资产获得过渡期融资,为将来以公募REITs上市做好准备。

另外,本次沙龙特邀企业深国际物流公司代表在沙龙期间从深国际物流地产业务经营概况,物流地产行业概况及市场发展空间的判断,物流地产的投融资模式,对REITs工具的看法或未来期许和规划方面进行了分享。

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